Pe scurt: Asociațiile de proprietari funcționează în baza Legii nr. 196/2018. Ele pot recupera pe cale judecătorească cotele de întreținere restante și penalitățile de întârziere, iar proprietarii pot contesta în instanță hotărârile adunării generale contrare legii sau statutului, în termen de 45 de zile de la adoptare.
Casa de Avocatură Dragomir Mirela-Adriana a dobândit, în ultimii ani, o vastă experiență în domeniul problemelor juridice și a cazuisticii specifice asociațiilor de proprietari, specializându-ne atât în litigii care au ca obiect recuperarea cotelor de întreținere restante și a penalizărilor acumulate de către membrii asociației de proprietari, cât și în acțiuni împotriva proprietarilor, membri ai asociației, care încalcă obligațiile ce le revin în cadrul raporturilor de vecinătate și care prin acțiunile sau conduita acestora aduc atingere drepturilor celorlalți membri ai asociației.
Am realizat colaborări fructuoase cu departamentele de îndrumare și control pentru asociațiile de proprietari din cadrul primăriilor de sector, dar și cu alte servicii din cadrul respectivelor primării, fiind invitați, de nenumărate ori, la conferințele periodice pe care primăriile le organizează cu reprezentanții legali ai asociațiilor de proprietari, în vederea informării corecte a acestora asupra legislației aplicabile în domeniu și asupra modificărilor apărute în ultima perioadă.
Un aspect deosebit de important de care ne-am lovit în ultimul timp îl reprezintă necesitatea înființării asociațiilor de proprietari precum și necesitatea transformării asociațiilor de locatari în asociații de proprietari. Atât în programul de reabilitare termică a imobilelor (blocurilor de locuințe) care are ca scop creșterea performanței energetice, cât și în relațiile asociației de proprietari cu terții, respectiv, cu furnizorii de utilități, s-a dovedit că dobândirea de personalitate juridică în baza Legii Nr. 196/2018 reprezintă un factor sine qua non în vederea încheierii contractelor, întâlnind situații în care furnizorii au sistat serviciile oferite până la înființarea și organizarea asociației de proprietari.
Transformarea asociației de locatari în asociație de proprietari sau dobândirea personalității juridice de către asociațiile nou create în conformitate cu dispozițiile Legii Nr. 196/2018, reprezintă o condiție obligatorie în vederea demarării procedurii litigioase privind chemarea în judecată a debitorului pârât, având ca obiect recuperarea cotelor de întreținere restante și obținerea hotărârii judecătorești definitive în scopul punerii acesteia în executare silită și a recuperării debitului încuviințat de către instanță.
Casa de Avocatură vine în întâmpinarea solicitărilor dumneavoastră cu următoarele servicii:
Pentru proprietarii, membri ai asociației de proprietari, persoane fizice sau juridice
- consultanță juridică în vederea lămuririi unor aspecte cu privire la funcționarea asociațiilor de proprietari, a drepturilor și obligațiilor membrilor acestora, precum și a obligațiilor membrilor comitetului executiv al asociației de proprietari, a cenzorului etc.
- asistare și/sau reprezentare în fața instanței judecătorești competente în acțiunile având ca obiect anularea unei hotărâri a adunării generale contrară legii și/sau statutului și care aduce prejudicii unuia sau mai multor membri ai asociației;
- redactare sesizări, memorii, somații, informări, contestații către reprezentanții asociației de proprietari precum și către instituțiile statului cu rol de control asupra activității desfășurate de către reprezentanții asociației;
- consultanță juridică în ceea ce privește legalitatea aplicării penalităților de întârziere la plata cotelor de întreținere, a constituirii și repartizării fondurilor cu un caracter special etc.
Pentru Asociațiile de Proprietari
- asistență juridică și reprezentare în fața instanțelor judecătorești în acțiunile având ca obiect obligarea proprietarilor la plata cotelor de întreținere restante și a penalităților acumulate de către aceștia precum și a fondurilor speciale (fond de rulment, fond de reparații, fond de modernizare etc);
- asistență juridică și reprezentare în fața executorului judecătoresc în procedura de executare silită;
- asistență juridică și reprezentare în fața notarului în vederea efectuării unor acțiuni specifice;
- redactarea de notificări și somații în vederea punerii în întârziere a debitorilor;
- redactare acorduri de eșalonare, tranzacții în scopul recuperării cotelor de întreținere restante de la proprietarii membri ai asociației de proprietari;
- redactarea proceselor-verbale ale adunărilor generale ordinare și extraordinare și a proceselor-verbale ale ședințelor de comitet executiv, a contractelor de mandat precum și a contractelor de muncă pentru personalul angajat în cadrul asociației de proprietari;
- redactarea înscrisurilor necesare constituirii asociației de proprietari (statut, acord asociere, proces-verbal al adunării generale de constituire);
- acordarea de asistență juridică în vederea divizării asociației de proprietari pe scări sau pe tronsoane de imobil, precum și în vederea fuziunii mai multor asociații de proprietari;
- atestarea identității părților, a conținutului și a datei actelor;
- înregistrare modificări acte constitutive;
- reprezentare în fața instituțiilor statului, a furnizorilor de utilități și a altor instituții.
Atât din situațiile de ordin juridic întâlnite în practica noastră cât și din cerințele clienților noștri, a reieșit necesitatea realizării unor pachete de servicii pe care le punem la dispoziția asociațiilor de proprietari și care constau în:
Pachetul constituire asociație de proprietari constă în redactarea înscrisurilor necesare în vederea înființării asociației (statut, act constitutiv, acord asociere, hotărâre adunare generală constitutivă etc), în reprezentarea în fața instanței judecătorești competentă, în scopul dobândirii personalității juridice și în obținerea documentelor care reprezintă dovada înscrierii asociației în registrul special al persoanelor juridice. Acest pachet se referă și la asociațiile de locatari care doresc transformarea în asociații de proprietari în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
Pachetul actualizare înscrisuri constitutive care constă în înregistrarea noilor membri ai asociației de proprietari, modificarea/înlocuirea/completarea actelor constitutive și înregistrarea mențiunilor în registrul special al autorității judiciare, inclusiv înregistrarea conducerii asociației în vederea obținerii documentelor necesare pentru deschiderea/închiderea contului bancar al asociației.
Pachetul asistență juridică permanentă care cuprinde:
- o informare trimestrială cu privire la modificările survenite la Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, precum și cu privire la adoptarea și modificarea altor acte normative care stau la baza funcționării asociației de proprietari.
- redactarea proceselor-verbale ale adunărilor generale și a proceselor-verbale ale ședințelor de comitet executiv, nefiind necesară prezența unui reprezentant al Casei de Avocatură la întrunirile respective.
- redactarea contractelor de mandat și a contractelor de muncă pentru personalul angajat în cadrul asociației de proprietari.
- redactare și emitere somații/notificări către debitori, membri ai asociației de proprietari
Întrebări frecvente
Cum recuperează asociația de proprietari cotele de întreținere restante?
După notificarea debitorului, asociația poate formula cerere de chemare în judecată, inclusiv prin procedura ordonanței de plată sau a cererilor cu valoare redusă, după caz. Hotărârea obținută se pune în executare silită prin executor judecătoresc.
Ce penalități se pot aplica pentru întârzierea plății?
Legea nr. 196/2018 permite penalități de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, aplicate după expirarea termenului de plată prevăzut de lege, fără ca suma penalităților să depășească suma la care au fost aplicate. Cuantumul exact se stabilește de adunarea generală.
Cum pot contesta o hotărâre a adunării generale?
Proprietarul poate ataca în instanță hotărârea adunării generale contrară legii sau statutului, în termen de 45 de zile de la data adoptării. Cererea se judecă de judecătoria în a cărei circumscripție se află condominiul.
Este obligatorie înființarea asociației de proprietari?
Legea nr. 196/2018 prevede obligația proprietarilor dintr-un condominiu de a se constitui în asociație de proprietari. Asociațiile de locatari trebuiau să se transforme în asociații de proprietari, iar fără personalitate juridică asociația nu poate încheia contracte și nu poate sta în instanță.
Cine răspunde pentru gestiunea banilor asociației?
Administrarea curentă este asigurată de administrator, care trebuie să fie atestat, sub controlul comitetului executiv și al cenzorului. Proprietarii au dreptul să consulte documentele asociației și pot sesiza compartimentul de control al primăriei.
Informații actualizate în octombrie 2026. Răspunsurile au caracter general și nu înlocuiesc consultarea unui avocat pentru situația dumneavoastră.
